CLASSIC CASE

经典案例

购房人因卖房人违约而遭遇限购政策,还能否请求合同继续履行?
Time:2019-04-29 22:07:20


2010年3月20日,郭某与产权人?#23653;?#31614;订二手房买卖合同,约定7日内郭某全额支付房款20万后由?#23653;?#31435;即为郭某办理过户手续。后郭某依约支付了全部购房款,但由于当地二手房市场价格上涨,?#23653;?#21453;悔,拒绝为郭某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策出台,按照限购政策郭某丧失了购房资格。现郭某诉至法院请求?#23653;?#32487;续履行合同或解除合同并由?#23653;?#36180;偿损失,该案应当如何处理?


正常来讲,郭某请求?#23653;?#32487;续履行合同并无不妥,因为根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,?#24471;?#37101;某有权要求?#23653;?#32487;续履行合同。


但是本案中,由于郭某被认定为限购对象,不具备购房的主体资格,人民法院若判令合同继续履行,将导致法院判决和政府政策产生矛盾。在此情形下,郭某可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以?#32422;?#30340;行为表明不履行主要债务”之规定,请求判决解除该房屋买卖合同并要求赔偿损失。


对于?#23548;?#25439;失,郭某应提出合理的损失主张并提供相关证据予以证实。该损失应当包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见?#20132;?#32773;应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


因此,虽然对郭某请求合同继续履行的主张客观上无法支持,但是针对郭某主张解除合同并要求?#23653;?#36180;偿损失的合理诉求,人民法?#27827;?#24403;在查明事实的基础上予以保护。

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